Что даст возможность регистрироваться в домиках на шести сотках
Притяжение земли
Людмила уже десять лет живет в СТ «Союз» рядом с деревней Кирши. До Заславля — три с половиной километра.
— Работаю лаборантом, хорошо, что до города рукой подать. Если с машиной какие-то неполадки, нередко подвозят соседи. В хорошую погоду можно и прогуляться — это занимает около 50 минут.
Женщина признается, сначала отсутствие городских благ было чувствительным. Ей с мужем осенью нужно каждый раз решать, где купить грузовик дров с наименьшими потерями времени, сил и денег.
— Но мы приноровились к такой жизни. Зимой, например, ставим на санки бидон и идем к ближайшей водокачке. Бывает, в сани запрягаем нашу собаку, — улыбается Людмила. — Это все мелочи. Желание жить в своем доме, на своей земле для меня близкое и понятное. На участке небольшой огород, кусты малины и смородины, на столе все свежее, ароматное. Да и воздух — не надышаться. Возвращаться в шумную многоэтажку желания нет.
Собеседница уточняет, что у нее осталась квартира в Заславле, там она и прописана. Но в возможности получения постоянной регистрации на своих сотках, которая может появиться в перспективе, она видит плюсы.
— Новшества многим помогли бы решить квартирный вопрос. Например, это прекрасная альтернатива покупке жилья в кредит. По цене может оказаться выгоднее, а с точки зрения площади, своей земли — перспективнее. Думаю, такой вариант может заинтересовать молодые семьи. Вижу, что многие перебираются за город, чтобы растить детей на природе. Плюс у садоводческих товариществ, расположенных вблизи областных центров, как правило, подведены свет, вода — из скважин, колодцев или колонок. Примерно в трети из них есть газ.
Комфортный надел
Садоводческие товарищества или дачные массивы появились в Советском Союзе. Земли для них выделялись работникам предприятий и организаций. В 1970—1980-х годах это были участки по 5—6 соток для садоводства, выращивания овощей и небольшие домики. Сегодня ситуация другая: в СТ возводятся коттеджи со всеми коммунальными удобствами.
— Многие из них вплотную подошли к населенным пунктам, а некоторые оказались в их границах, — отмечает депутат Палаты представителей Национального собрания Леонид Брич. — Хозяева живут в таких домах круглый год, но постоянная регистрация в них законодательно не разрешена.
— Этот, как потом выяснилось, актуальный для десятков тысяч белорусов вопрос, несколько лет назад подняла жительница Бреста, которая пришла ко мне на прием. Ситуация была следующая. У нее квартира в городе и дом в садовом товариществе. Дочь с семьей состоят в очереди на улучшение жилищных условий. Мать хочет оставить квартиру дочери и прописаться на даче. Но постоянная прописка в СТ не разрешена, — делится подробностями Леонид Брич. — В апреле 2017 года, когда Президент выступал в Парламенте с ежегодным Посланием, я обратился к нему с просьбой разрешить в СТ постоянную прописку, чтобы уравнять в правах и тех, кто живет в квартирах, и тех, кто на дачах.
Глава государства поручил Правительству разобраться в этом вопросе, и вскоре неработающих пенсионеров и некоторых льготников в оплате газа и ряда других коммунальных услуг уравняли с жителями населенных пунктов. Но это решение не сняло другие проблемы, волнующие членов садоводческих товариществ.
— Работа в этом направлении продолжается, — отмечает депутат. — Назревшие изменения будут отражены в Указе Президента «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ», проект которого широко обсуждается. Ожидается, что в нем будет предусмотрена и возможность трансформации СТ в населенные пункты либо присоединения их к городам или деревням, вблизи которых они находятся.
Сотки раздора
Смогут ли дачные кооперативы в одночасье превратиться в деревни? В этом вопросе не все так однозначно.
— Времена, когда коттедж был настоящей роскошью, остались в прошлом. О многих деревнях вблизи областных центров можно говорить как об элитных территориях, — уверена Анна Мелехова, специалист по операциям с недвижимостью. — Например, по левой стороне от трассы М-1 Минск — Брест на въезде в город на первой линии коттеджного поселка расположились таунхаусы, а дальше обычные дома.
Эти постройки возводились, как правило, из доступных в советские годы материалов на 5—6 сотках. Проезды между домами нередко представляют собой узкую полосу, и в случае ЧП тут не сможет проехать машина скорой помощи или спасателей. И для того чтобы их расширить, придется забирать у жителей часть земли. Да и сама процедура затратная, кое-где потребуется снос заборов, сараев и бань, размещенных явно с отступлением от правил. Все ли хозяева ради прописки согласятся на такие переделки?
А чтобы садоводческие товарищества смогли стать деревнями, а садовые домики — жилыми, где разрешат постоянную регистрацию, нужно желание более половины владельцев участков. Анна Мелехова предполагает, что собственники могут столкнуться с неразворотливостью на местах и бюрократизмом. Даже если 50 % владельцев дач в СТ пройдут все согласования и переведут свои строения в разряд жилых домов, возникает еще один нюанс. Местные исполкомы сохраняют за собой возможность установить переходный период на 10 лет для создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения минимальных соцстандартов. Но в сельсовете, как правило, не один населенный пункт. Из средств местного бюджета только на приведение в порядок дорог понадобится сумма, превышающая установленный годовой лимит сельского органа власти.
Особое внимание требует создание комфортных условий жизни. Чтобы провести газ в СТ, нужны определенные технические условия. В «Мингазе» рассказали, что это делается по запросу райисполкома или сельсовета. После проектной документации начинаются строительно-монтажные работы. Внутридомовой газопровод обойдется в среднем в 1,5 тысячи рублей, столько же подвод газопровода к дому.
Многие, чтобы не зависеть от сезонности водоснабжения, бурят на своем участке скважину. Но это также непростое дело. Прежде всего необходимо соблюдение зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
Свое видение ситуации и у Минэнергетики. По прогнозам экспертов, только каждое пятое садоводческое товарищество может передать свои внутренние электрические сети на обслуживание энергоснабжающим организациям без существенных затрат. Тревожность вызывает и техническое состояние внутренней проводки в домах. Кроме того, высокая плотность застройки затруднит обслуживание сетей.
— Да, есть моменты, которые требуют доработки, — отмечает Леонид Брич. — Кое-где садовые домики не соответствуют действующим нормам в вопросах противопожарной безопасности, правил застройки, санитарных норм и т.д. Но в проекте указа и не говорится, что в таких домах надо разрешать постоянную прописку. Речь идет о тех, которые по всем параметрам отвечают требованиям к жилым помещениям. Некоторые готовы хоть сегодня объявить СТ населенными пунктами, не считаясь ни с конкретными ситуациями, ни с финансовыми возможностями граждан и органов власти. Так быть не должно. Требуется основательный подход. Сегодня надо заняться теми проблемами СТ, решения которых требуют дачники. Ведь что мешает юридически включить в состав городов или деревень садоводческие товарищества, которые фактически уже находятся на их территории? То есть распространить на них правила, действующие в населенных пунктах? В СТ узкие улицы, неблагоустроенные дома? А разве мало таких улиц и домов в селах или городах? В каждом конкретном случае надо предметно разбираться. Конечно, следует стремиться к лучшему, но при этом, повторю, обязательно учитывать возможности и граждан, и местных органов власти, и государства.
Александр Касперук, председатель Муховецкого сельисполкома, рассказывает, что юридически дачники не имеют к сельсовету никакого отношения: у них свое правление, свой председатель, они сами решают все организационные и хозяйственные проблемы.
Собеседник уверен, что вопрос преобразования садоводческих товариществ в населенные пункты или присоединения к близлежащим деревням требует доработки. Если реально оценивать ситуацию, можно сказать, такое «присоединение» может привести к тому, что местным, не самым большим, бюджетам сельисполкомов добавятся дополнительные хлопоты. Ведь жильцы строятся, заселяются, а потом ждут удобств. И не только коммунальных. Речь идет о школах, магазинах, почте, медицинских услугах.
— Конечно, решить проблему с дачной пропиской можно. Люди будут ходить в местные поликлиники, водить детей в ближайшие сады и школы и так далее. Но стоит все продумать: смогут ли поликлиники принимать такой поток пациентов, выдержит ли инфраструктура? Все это требует очень серьезной проработки.
С одной стороны, если появится возможность прописаться на даче, это простимулирует граждан привести в порядок недвижимость и документы, а также выявить неиспользуемые участки. С другой, затраты по переводу участков и домов в новый статус — дело не одного дня. И решение вопроса требует серьезной централизованной работы.
Статусные перемены
Дачные поселки Ждановичи-1, Ждановичи-6 стали частью одноименных агрогородков. Непростую процедуру перехода смогли преодолеть более сотни дворов.
Евгению Матвеевичу Картушину 86 лет. Он встречает нас на пороге своего уютного дома, утопающего в зелени, в агрогородке Ждановичи-1 и с гордостью рассказывает, что был инициатором долгих преобразований.
— Обивал пороги сельисполкома, райисполкома. Объяснял чиновникам на местах, что Закон «О местном управлении и самоуправлении» не запрещает такое присоединение, однако сталкивался с непониманием и нежеланием идти навстречу. Отдельных усилий стоило собрать всех жителей, а это около 50 человек, и растолковать, что нам нужно стать частью агрогородка — убедить удалось 99 %. Но и мы не сидели сложа руки. Своими силами наладили инфраструктуру — подвели газ, канализацию. Это все стоило огромных трудов, — Евгений Матвеевич показывает толстые папки документов. — Когда у нас все было готово, получили добро. У нас уже тогда условия были лучше, чем во многих деревнях и агрогородках. С бюрократизмом сражался около трех лет, и в итоге нам первым разрешили стать коттеджным поселком.
Собеседник признается, с него упал груз ответственности: не нужно было собирать взносы, проводить собрания, решать «общие» проблемы стал сельисполком. Дороги и уличный свет — за счет бюджета, организованным стал вывоз мусора.
Раньше это место под Минском нередко называли «писательским» дачным поселком. Здесь отдыхали Шамякин, Быков. Тут как в сказке, застройка — небольшие участки в лесу. Многие не по-дачному просторны: 12 соток — столько здесь выделяли в советские времена. Скромных хаток практически нет. Кругом красивые дома, нередко с французскими окнами в пол, за забором продуманный ландшафтный дизайн с альпийскими горками, туями, садовыми качелями, зоной для барбекю. Евгений Матвеевич вспоминает, что за советами к нему не раз приезжали из других товариществ.
— Дачников, ратующих за признание СТ населенным пунктом, можно понять: инфраструктура хромает, а та, которая есть, содержится исключительно на взносы. В деревне ситуация другая: дороги обслуживает государство, за обеспеченность населения образовательными и медицинскими услугами отвечает тоже оно, электросети, водо- и газоснабжение находится на балансе коммунальщиков.
Одни садовые товарищества окружены лесом, другие вплотную подошли к населенным пунктам или вообще оказались в границах городов.
Природа имеет значение
На сайтах агентств недвижимости немало предложений о покупке домика в садоводческом товариществе. Разбежка по цене большая. Так, дачный участок в Логойском районе продается за 27 тысяч рублей. Рядом лес, речка, поле. Уютный домик, который был построен в 1992 году, вместе с шестью сотками земли можно купить за 46 тысяч. Зато транспортное сообщение удобное, печка в доме, рядом сосновый лес.
Есть и элитные постройки. Например, коттедж в садовом товариществе «Мельковичи» по Брестскому направлению в 45 километрах от МКАД продается за 105 тысяч рублей. На участке новостройка со всеми коммуникациями. Металлические двери, пластиковые окна. Крыша — металлочерепица. Тут же баня. Дом с видом на озеро Загатье в садовом товариществе «Литвинки» на Витебщине оценивают в 62 800. Внутри все необходимое для комфортного проживания: санузел, стиральная машина, мебель.
— За последние два года мы наблюдали прирост спроса в этом сегменте недвижимости примерно на 20 %. Но следует понимать, что покупка дома — спланированное мероприятие, на которое рассчитан заранее подготовленный бюджет, — рассказывает Анатолий Звездин, директор агентства недвижимости «Мольнар», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость».
Анатолий Звездин считает, что перевод садового дома в жилой дает ряд преимуществ: во-первых, это возможность оформить регистрацию. Во-вторых, перевести электричество на «сельский» тариф. В-третьих, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже. Однако инфраструктура в СТ порой хромает. Постоянное движение транспорта налажено не везде, покупки можно делать только в ближайшем населенном пункте или запасаться заранее.
В то же время проживание на даче можно рассматривать как инструмент конкуренции традиционному жилому фонду: квартирам и индивидуальным жилым домам.
Легко ли выйти из товарищества
Владимир Вадюшин, член межведомственной рабочей группы по совершенствованию садоводческого законодательства, помощник председателя Постоянной комиссии по экономической политике Палаты представителей Национального собрания:
— В советские годы земельные участки выделялись государством во временное пользование. Сейчас люди стали более обеспеченными, они могут купить ту же землю с домом. И эти участки не собственность СТ, хотя находятся на его территории, а частная собственность. И граждане сами их обслуживают.
Однако, если с точки зрения архитектурной эстетики этот сегмент рынка за десятилетия видоизменился, то с юридической стороны многое осталось по-старому. Земля здесь зачастую все еще сохраняет статус садоводческой.
Нам следует присмотреться к опыту других стран. Важный вопрос о ведении садоводства на землях СТ без участия в самом товариществе, как это сделано в России. Например, купили участок, но вступать в СТ не хочется или есть желание выйти из него из-за постоянных конфликтов, проектом указа предусмотрено: при выходе из СТ с землепользователем заключается договор об оплате водоснабжения, электроэнергии, вывозе мусора. Предполагается, что в общих собраниях участвовать необязательно. Правда, тогда возникает вопрос о статусе территории. Но это уже касается внесения изменений в Кодекс о земле. Сейчас в Беларуси «земельные участки выделяются для ведения коллективного садоводства». Есть предложение внести изменения по примеру Казахстана, где земельные участки выделяются соответственно «для ведения садоводства» или «индивидуального и коллективного садоводства». Также продолжается работа по совершенствованию формулировки о взимании взносов.
В садовых товариществах сегодня многие проблемы требуют доработки. Жильцы не до конца понимают, на что направлены различные виды взносов. А они предназначены для содержания штатных и временных работников — зарплата председателя, казначея, электрика, сантехника, сторожа. Хотя многие СТ сейчас отказываются от «вахтеров», потому что они не несут никакой материальной ответственности за пропажу охраняемого имущества. Как альтернатива — заключение договора с вневедомственной охраной или установка видеокамер: они сегодня дешевые, работают в автономном режиме и позволяют правоохранителям по видеозаписи быстро найти нарушителей. Также членские взносы идут на обслуживание имущества общего пользования — дороги, инфраструктура, электро- и водоснабжение, вывоз мусора и т.п.
Да и взносы нужно собирать справедливо. Допустим, СТ надо подсыпать дорогу: у кого-то вдоль участка проходит 10 % дороги, у кого-то 20, у кого-то 30 % — в зависимости от этого казначей считает, какую сумму заплатит каждый собственник. То есть люди платят за ту часть дороги, которая прилегает к их участкам. Есть универсальный принцип, закрепленный в садоводческом законодательстве других государств: «Целевые и дополнительные взносы могут различаться для отдельных членов товарищества в зависимости от площади (количества) участков, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования». Этот принцип позволяет учесть все многообразие разных ситуаций в СТ и обеспечивает полную справедливость: сколько услуг получил, столько и оплатил.